Ca. 90 pct. af samtlige lejligheder herhjemme er opført før den anden verdenskrig. For disse lejligheder indførtes i oktober 1939 et huslejestop, som dog er lempet i to omgange, og lejen er gennemsnitlig steget en snes procent. Huslejen i de senere byg gede lejligheder er væsentlig højere og har især i årene efter kri gen været stigende. Der eksisterer således en række husleje niveauer, der er nøje afhængige af opførelsesåret for lejlighederne.
Det må dog straks tilføjes, at det er en forenkling at gå ud fra, at der før krigen kim var tale om eet huslejeniveau — når passende hensyn tages til forskelle i lejlighedernes beliggenhed og kvalitet. Også dengang var der betydelige forskelle, hvis år sager blandt andet må søges i, at folk ikke er meget tilbøjelige til at flytte fra den lejlighed, de nu engang har valgt sig.
Huslejestoppets betydning.
Huslejestoppet siden 1939 har således virket som en slags prisstop. I krigsårene indførtes prisstop (eller maksimalpris) på en række varer. Dette forte hurtigt til en forskel mellem efter spørgsel og udbud: folk ville købe mere af varen, end der blev fremstillet. De vigtigste varer med maksimalpris blev rationerede for at sikre befolkningens forbrug af disse varer.
En sådan ordning har aldrig været gennemført for boligernes vedkommende. Man fandt, at det ville være for alvorligt et ind greb i borgernes liv at rationere antallet af værelser eller kvadratmeter pr. familiemedlem. Resultatet blev derfor for lejlig heder som for andre ikke-rationerede varer med maksimalpris, at fordelingen blev skæv. De heldige og dem med de gode forbindel ser klarede sig bedst.
Mens huslejen i boligforeningslejligheder fra før krigen ligger på 12— 15 kr. pr. kvadratmeter (og ca. 3 kr. højere i privat byggeri), bgger huslejen i nybyggeri omkring den dobbelte pris pr. kvadratmeter.
Denne store forskel i husleje for nogenlunde ensartede lejlig heder har fremkaldt en række vanskeligheder. Ud fra et retfær digbedssynspunkt forekom m er det stødende, at f. eks. to arbejdere, der bar samme løn, betaler vidt forskellig husleje for ens udstyrede lejligheder, når den eneste årsag til forskellen er, at den ene er så heldig at bo i en gammel lejlighed, mens den an den bor i en ny. Forholdet bliver endnu mere grelt, hvis den gamle lejlighed — således som det ofte sker — ligger i bekvem afstand fra arbejdsstedet, mens den nye lejlighed ligger i et yderdistrikt, så dens indehaver foruden den højere husleje også må betale forholdsvis store transportudgifter.
Huslejeforskellene vanskeliggør desuden i høj grad den naturlige „cirkulation på boligmarkedet“. I et frit boligmarked vil der til stadighed være familier, der bliver større, og som derfor flytter fra mindre til større lejligheder. Samtidig bliver andre fa milier mindre og ønsker en mindre lejlighed, eller måske blot et værelse. Denne naturlige „cirkulation“ hemmes kraftigt, når der består store huslejeforskelle. Det vil ofte være således, at de familier, der ønsker en større lejlighed, er unge, som har giftet sig efter krigen og har måttet nøjes med en forholdsvis dyr lejlighed. Den er derfor ikke meget værd som bytteobjekt. Det siger sig selv, at huslejeforskellene skaber yderligere vanskeligheder, når et ordentligt værelse i mange tilfælde koster mindst det samme som en lille lejlighed. Også den geografiske cirkulation hemmes af boligknapheden til skade for arbejdskraftens bevægelighed. I disse år med fuld beskæftigelse har det nemlig vist sig, at der på samme tid kan være mangel på arbejdskraft i nogle dele af landet og arbejdsløshed i andre, uden at dette kan udjævnes på normal vis: ved at nogle arbejdsløse flytter til områder med knaphed på arbejdskraft.
Resultatet er derfor blevet en udtalt stivhed i boligmarkedet. Ved de to boligtællinger i 1940 og 1950 konstateredes uforandret tre beboere pr. lejlighed i gennemsnit. Et stigende antal boede i eet- og toværelseslejligheder, mens antallet af beboere var faldende i lejligheder med tre eller flere værelser. Det stigende antal overbefolkede smålejligheder i disse år er et andet udtryk for den samme tendens.
Det fremtidige huslejeniveau.
De problemer, der opstod i forbindelse med huslejeforskel lene, er behandlede i en række udvalgsbetænkninger og i to love, uden at der endnu er fundet nogen endelig løsning.
Oprindelig var det den fremherskende tanke at holde huslejeniveauet lavt i forhold til opførelsesomkostningerne for nye boliger. Dette skulle opnås ved en forholdsvis lille forhøjelse af huslejerne i de gamle lejligheder kombineret med en byggestøttelovgivning — i stil med 1946-loven — der holdt lejerne nede un der opførelsesomkostningerne i det nye byggeri. Provenuet fra huslejeforhøjelserne tænktes også ofte anvendt til billiggørelse af huslejen i nybyggeriet. Tankegangen bag dette forslag var erfa ringerne fra mellemkrigsårene, da mange familier boede i dår ligere udstyrede eller mindre lejligheder, end det fra et social hygiejnisk synspunkt var ønskeligt. Da det ansås for udelukket, at familierne ville (eller kunne?) omlægge deres forbrug således, at de anvendte en større del af deres indkomst til husleje, øn skede man derfor at gå den anden vej og stimulere et større bolig forbrug ved at holde huslejerne lavere, end omkostningerne betingede.
Efterkrigsårenes stadige prisstigninger har øget det beløb, der skulle præsteres i statsstøtte for at holde lejerne nede i nær heden af 1939-niveauet. Afstanden mellem den gamle husleje og omkostningsniveauet er vokset så meget, at finanspolitikken ikke længere magter at slå bro over den. Endnu i 1954 fremsattes lov forslag, der tilstræbte at fastholde byggeomkostningsniveauet i 1950 som fremtidens huslejeniveau. — Forslaget blev imidlertid ikke vedtaget i folketinget.
Folketinget har i 1951 og 1955 vedtaget forhøjelser af huslejeniveauet i alle lejligheder undtagen de nyeste.
Årsagerne til boligknapheden.
I krigsårene og de første år efter krigen opførtes godt 30.000 lejligheder færre, end det som følge af befolkningsstigningen ville have været nødvendigt for at opretholde boligstandarden. Når det trods den kraftige statsstøtte til byggeriet ikke har været mu ligt at øge udbuddet så meget, at det kom til at svare til be hovet, skyldes det en tydelig udvidelse af befolkningens bolig- efterspørgsel. En af de vigtigste årsager hertil er som anført i en udvalgsbetænkning fra 1952 — det hidtil mest fyldestgørende bi drag i diskussionen — at huslejens andel i indkomsten er faldet til omkring det halve for familier, der har beboet den samme lejlighed siden mellemkrigsårene. For en faglært arbejder i hoved staden udgjorde huslejen i 1939 17 pct. af indkomsten efter betaling af de direkte skatter. I 1951 var den tilsvarende procent faldet til 9. Det mest bemærkelsesværdige var imidlertid, at selv for arbejdere, der havde lejet en nybygget lejlighed (i støttet byggeri) udgjorde huslejen en mindre del af indkomsten end i 1939.
Samtidig må man regne med, at der er sket en ændring i store befolkningsgruppers syn på det ønskelige i at have egen lejliglied. Allerede i 1930-tallet var der en klar tendens til, at flere ugifte, fraskilte og enker ønskede at bo i egen lejlighed. Uanset de nævnte virkninger af indkomststigningen, ville denne ændrede indstilling i befolkningen have ført til øget behov for lejligheder.
Den stærke indkomststigning i forhold til huslejeniveauet og de ændrede boligvaner gør det vanskeligt at danne sig nogen mening om, hvor stort et behov der vil være for egen lejlighed, hvis der skete en væsentlig forhøjelse af huslejen i det gamle byggeri.
Boligknaphedens afvikling.
En nylig undersøgelse søger at anslå, hvor mange lejligheder der ville være brug for under forskellige forudsætninger. Det er således beregnet, at hvis boligvanerne i 1950 havde været de sam me som ved boligtællingen i 1940, kunne boligbehovet have væ ret tilfredsstillet, hvis der havde været 8.000 lejligheder flere, end der faktisk var. Går man ud fra, at et frit boligmarked er ens betydende med, at lejeniveauet svarer til lejen i nyopført stats støttet byggeri, ville der i 1950 i et frit boligmarked — med de ændringer, der formodes at være indtrådt i boligvanerne — have været et tinderskud på 56.000 lejligheder, mens de senere års store byggeri ville have nedbragt underskuddet til 37.000.
Vi er således kommet et stort skridt nærmere boligmarkedets normalisering.
Det er skønnet, at der i de nærmestfølgende år skal bygges 10— 15.000 lejligheder om året for at holde trit med befolkningstilvæksten. I den næst følgende halve snes år vil de talstærke år gange fra 1940-tallet sætte bo, hvorfor der må bygges ca. 5.000 lejligheder flere om året. Fra begyndelsen af 1970-tallet skulle boligbehovet dale noget igen.
Boligunderskuddet, der skønnedes at være ca. 37.000 lejligheder i 1955, ville med en årlig boligproduktion på godt 20.000 lejligheder (således som tilfældet bar været det de sidste år), være bragt ud af verden i løbet af mindre end fem år.
Dette skøn forudsætter imidlertid, at boligvanerne fremover ikke forandres, og at der iøvrigt ikke sker væsentlige forskydnin ger i byggeriets vilkår målt i forhold til indkomstniveauet. Endvidere tages der ikke hensyn til, at en nødvendig sanering i den ringeste del af boligmassen vil medføre en mærkbar nedgang i lejlighedsantallet, således at nybyggeriet ikke bliver en nettofor øgelse af lejlighedsbestanden.
Beregningen bygger således på forskellige forudsætninger, som måske ikke vil blive opfyldt. Man må derfor regne med, at der vil hengå flere år end de nævnte fem, før boligunderskuddet er bragt ud af verden.
Før der kan ske en fornyelse af „cirkulationen“ på bolig markedet, er det imidlertid nødvendigt, at der findes en bolig reserve, så folk ikke skal vente på at finde en ledig lejlighed, når de vil flytte. Erfaringerne fra mellemkrigsårene tyder på, at en boligreserve på ca. to procent vil være tilstrækkelig til at sikre fri cirkulation. Det svarer i dag til ca. 19.000 lejligheder, som det måske vil tage yderligere fem år at opføre.
Faren for at byggeriet går i stå.
Det er af den største vigtighed, om den forudsætning opfyldes, at huslejeniveauet hæves belt eller omtrent til byggeomkostnin gernes niveau. Ellers vil der — ligesom i dag — være familier, som vel ønsker en anden lejlighed, men som ikke kan — eller vil — betale den større husleje. De nye lejligheder vil derfor komme til at stå ledige, mens der stadig er knaphed på ældre lejligheder til lavere husleje. Kommer det så vidt — og vanske lighederne med at udleje forskelligt nybyggeri både i København og i en række provinsbyer tyder på, at en sådan situation ikke er langt væk — vil det have en lammende virkning på nybyggeriet. Det vil i første række gå ud over det private byggeri, der af naturlige grunde er en del dyrere end det støttede. Men også statsstøttet nybyggeri kan møde alvorlige udlejningsvanskeligheder. I så fald vil byggeriet gå i stå. Alene dette perspektiv gør, at det er nødvendigt at finde en snarlig løsning på huslejespørgsmålet.
Fortsatte huslejetilskud.
Den store forhøjelse af huslejeniveauet, som er nødvendig, vil skabe vanskeligheder for mange mindrebemidlede, hvis der ikke tages særligt hensyn til denne befolkningsgruppe. For at mindske sådanne vanskeligheder indførtes allerede i 1955-loven et særligt huslejetilskud til alders- og invaliderentenydere. Det kan blive nødvendigt ud fra sociale og familiepolitiske overvejel ser også fremover at yde betydelige tilskud til rentemodtagere og mindrebemidlede, børnerige familiers husleje, altså en viderefø relse af de tanker, som er nedfældet i 1938-loven og dens afløsere.
Husejernes andel i lejestigningen.
Et af de store stridsspørgsmål i forbindelse med huslejepro blemerne drejer sig om husejernes andel i huslejeforhøjelsen. Under den første verdenskrig gennemførtes ligesom denne gang et huslejestop, og i 1920-tallet drøftedes ligesom nu mulighederne for en afvikling. Der var dengang — som nu — fra betydende politiske kredse samt lejernes side modstand mod at lade hus ejerne få den konjunkturgevinst en forhøjelse af lejerne til bygge omkostningsniveauet ville indebære. Forhandlingerne stod på i fler år, og mindre omtænksomme lejerrepræsentanter må bære en stor del af ansvaret for, at der ikke kunne gennemføres en lov givning om huslejeforhøjelser. Resultatet blev, at huslejestignin ger i de følgende år „gennemsivede“ lejestoppet, og husejerne op nåede herigennem hele gevinsten.
Spørgsmålet om husejernes andel i lejestigningen er således først og fremmest politisk: afvejelsen af retfærdighedshensynet til udlejerne i forhold til de enkelte befolkningsgruppers in teresser.
Når spørgsmålet kun er af underordnet økonomisk interesse, skyldes det, at det ikke spiller nogen større rolle for det frem tidige byggeris omfang, hvor stor en del af huslejestigningen i det gamle byggeri, der tilmåles husejerne. Spørgsmålet har heller ikke nævneværdig betydning for fastsættelsen af det fremtidige huslejeniveau, da spørgsmålet om husejernes andel i lejestigningen er et rent fordelingsspørgsmål.
Husejernes organisationer anfører, at ejerne har haft en ud giftsstigning på godt 30 pet.; denne beregning synes at være kor rekt for de valgte eksemplers vedkommende. Heri ligger dog ikke, at husejerne tid fra en retfærdighedsbetragtning skulle kunne kræve godt 30 pet. af huslejestigningen. I husejernes materiale er der nemlig ikke taget hensyn til, at vedligeholdelsespligten nu næsten alle vegne påhviler lejerne eller til, at husejerne nu prak tisk taget ingen ledighed har. Der foreligger ikke noget offentligt materiale, der tillader en bedømmelse af disse forholds betyd ning. Ejernes, lejernes og politikernes vurdering har været højst forskellig. Ved de ændringer, der sidste år gennemførtes i leje loven bestemtes, at af en samlet stigning på indtil 26 pet., skulle kun ca. 3 pot. tilfalde det offentlige i form af skatteforhøjelser, mens indtil 10 pct. skal anvendes til indvendig vedligeholdelse af lejlighederne. Resten tilfalder ejerne.
Huslejestigningen og pristallet.
Endelig må man være opmærksom på, at en forhøjelse af huslejeniveauet, så det kommer til at svare til omkostningerne i støttet nybyggeri, vil indvirke på detailpristallet og dermed på lønniveauet. En sådan huslejestigning kan betyde en forøgelse af detailpristallet med godt en halv snes points, svarende til ca. to portioner dyrtidstillæg til lønmodtagerne. Denne stigning i pris tallet vil dog kunne neutraliseres, såfremt en del af provenuet anvendes til skattenedsættelser eller som huslejetilskud til mindstbemidlede, rentemodtagere, børnerige familier mv.
Sven Reiermann.
